Wat wil jij van een aannemer? Dat ie bouwt wat je vraagt, toch? Je krijgt het in Nederland zelden, omdat jij bij een traditioneel Hollands bouwcontract niet aan het roer staat. Geld is leidend. Niet jouw geld, maar dat van de aannemer. Die kan eigenlijk alleen geld verdienen door meerwerk in rekening te brengen of het werk goedkoper uit te voeren dan jij verwacht. Een frustrerend en duur systeem waar we snel vanaf moeten. Hoe werkt het nu vaak en waar wil BRIQS voor jou naar toe?
Als klant wil je met een nieuw of aangepast gebouw jouw woon- en/of werkwensen voor de toekomst invullen. Hoe die wensen zich in een gebouw laten vertalen is niet zo eenvoudig te achterhalen en te beschrijven. Een nieuwe tv kopen is een stuk simpeler. Je zoekt naar informatie op het internet, vergelijkt prijs en kwaliteit, gaat nog eens naar de winkel om de producten van dichtbij te bekijken. Dan maakt je een keuze. Je weet vooraf precies wat je krijgt, inclusief een duidelijke en goede garantie. En mocht de tv kapot gaan of in gebruik toch niet bevallen, dan ga je terug naar de leverancier. Die wisselt je tv meteen in of repareert hem. Ging het in de bouw ook maar zo!
Wat bedoel je precies?
In de huidige bouw moet je iets beschrijven wat nog niet bestaat. Leg dan maar eens uit wat je precies bedoelt aan de mensen die het gaan maken. Mensen met een hele andere belevingswereld en andere belangen dan jij. Het wordt voor jou helemaal frustrerend als je niet zelf de opdrachtgever bent maar ‘slechts’ de gebruiker. De opdrachtgever voor het bouwproject maakt vooraf totaalafspraken over alles en zet die in een bestek, gebaseerd op het Programma van Eisen. Op basis van dat bestek maakt de aannemer een offerte. De goedkoopste aanbieder die liefst ruim onder de begroting blijft, heeft de grootste kans op de opdracht. En dan begint de ellende.
In de contracten staat dat de aannemer het bestek moet uitvoeren. Alleen klopt dat bestek volgens de aannemer nooit, en vaak heeft hij nog gelijk ook. Jouw vraag blijkt gewoon niet goed vertaald in technische eisen en mogelijkheden. Veel oplossingen die op papier staan, werken in de praktijk dus niet (meer). Of partijen hebben ieder hun eigen waarheid, terwijl alleen de aannemer uiteindelijk de prestaties moet garanderen, niet de maker van het bestek.
Meerwerk = meer geld
Installaties sluiten niet op elkaar aan, de beschreven indeling is niet handig in gebruik, gekozen materialen zijn niet te combineren. Wat nu? Geen nood, zegt de aannemer, ik weet een betere oplossing! Maar omdat die oplossing niet is wat we hebben afgesproken kost dat extra. Dat heet meerwerk. Dat is niet altijd meer werk maar altijd meer geld. Beter gezegd, meer geld dat overblijft voor de aannemer; als marge tussen kosten en baten uit de aanbieding of anders als een aanvullende rekening naar de opdrachtgever.
Het economisch doel van de aannemer met het project is namelijk goedkoop erin, duur eruit. Anders levert het hem niets op. Sterker nog, naar mate de aannemer verwacht er meer geld uit te kunnen halen, schrijft hij goedkoper in om toch de grootste kans op het werk te hebben. In meerwerk heeft de opdrachtgever natuurlijk geen zin! Dus wordt het project volgens de minimum kwaliteitseisen binnen het budget gemaakt. Volgens de Nederlandse wet is dat voldoende en kun jij na oplevering niemand meer aanspreken. Wat doe je dan? Neem je genoegen met wat je hebt gekregen of investeer je eigen geld om de gebreken te verhelpen? Hoe dan ook, je zit met een kater! Terwijl je met zoveel plezier hebt uitgekeken naar je nieuwe thuis.
Hoe kan het beter?
Je kunt een hoop frustratie voorkomen als je de volgende tips opvolgt. Daar heb je innovatieve bouwpartners voor nodig waarvan er gelukkig steeds meer komen.
- Je maakt een programma van wensen in plaats van een programma van eisen. Je beschrijft de door jouw gewenste toekomst in het gebouw en vraagt verschillende leveranciers hoe zij jouw wensen zouden vervullen. Zij maken dus zelf de specificaties. Daarvan kunnen ze achteraf natuurlijk nooit zeggen dat die niet goed zijn. Dat betekent dat zij altijd leveren wat zij aanbieden. Dat is jouw garantie. Je sluit geen traditioneel Hollands contract af voor de bouw van een pand maar je koopt de vervulling van jouw wensen in de vorm van een gebouw.
- Je werkt alleen met professionals die bouwen als systeem benaderen en niet als project. Dat maakt een groot verschil zoals je in mijn blog over dit onderwerp kunt lezen. Alleen bij systematisch bouwen krijg je de beste oplossing van dit moment. Je kunt namelijk kiezen uit goede voorbeelden die zichzelf al bewezen hebben. Daar krijg je garantie over.
- Je houdt je alleen bezig met dat deel van het gebouw dat voor jou van belang is. Vaak is dat alleen de inbouw, het deel dat jouw woongenot bepaalt, en niet de drager, het grotere geheel daar omheen. Dit grotere geheel laat je qua risico over aan de beleggende partij, zoals een corporatie.
Neem de volgende stap en deel je ervaringen
Wil je een volgende stap maken? Kom naar de GRATIS* Masterclass. Gaan we aan het werk met praktische tools om de acties uit mijn ebook direct te implementeren in jouw organisatorische, fiscale of financiële projecten en organisatie.
Praat mee
Weet jij hoe je op die nieuwe manier gaat bouwen en wat je daarvoor nodig hebt? Wat is jouw ervaring in de oude of nieuwe manier van werken in gebouwen? Deel het in de reacties hieronder.
Op jouw gezondheid en welzijn,
Remko Zuidema
22 zorg appartementen in Vroomshoop zijn gemaakt met alleen een handdruk, ja je leest het goed:
Mijande zat na 2 jaar bestemmingsplan perikkelen in de rats. Plan was er maar het exploitatie model was met minder geld (zorgsysteem veranderde). Zij bedachten om de PvE en de tekeningen op de markt te zetten voor € 2.325.000 en de vraag wie kan het duurzaam maken. Karsten bouwbedrijf, Alferink en BouwQuest kwamen met het plan helemaal in passiefhuis uit te voeren. Zij wilden geen UAV GC omdat ze dat niet goed kenden. We hebben een handdruk gegeven. Dit was een zwaardere contract omdat dan het burgelijk wetboek aan de pas komt. Maar het contract van vertrouwen was nog veel beter!
Beste Carl Peter,
Dank voor je reactie; is het niet bijzonder dat geen contract beter is dan wel een contract? Overigens geeft het BW (Burgerlijk Wetboek) juist uitzonderingen voor aanbieders van gebouwen als het gaat om de bewijslast bij problemen. Dat terwijl juist in de complexe niet-transparante traditionele bouw klanten de grootst mogelijke moeite hebben om bewijslast te verzamelen…
Hartelijke groet, Remko
Beste Remko, bedankt voor je interessante artikel over bouwcontracten. Mijn man en ik willen binnenkort ons bedrijf gaan uitbreiden en hebben dan een nieuwe locatie nodig. Wat een goede tip om een programma van wensen te maken, in plaats van een programma van eisen. Daar had ik nog nooit over nagedacht. Daarnaast denken we eraan om voor de zekerheid een advocaat voor bouwrecht in te huren, die heeft meer verstand van dit vakgebied dan wij.
Hi Emma. Zeker doen! In de huidige planning van nieuwe wetten wordt aangegeven dat per 1 juli 2022 de bewijslast omgedraaid wordt tussen klant en aannemer. Dat is onderdeel van de Wet Kwaliteitsborging. Helaas lijkt daarbij de kwaliteitsborger die je dan moet inhuren veel duurder te zijn dan wat de gemeente aan leges koste. Daarnaast is de inwerkingtreding van die wet al diverse keren verschoven. Ik ondersteun je voorstel en gebruik ook ‘standaard’ contracten die je kunt vinden. Een contract aanpassen kost minder juristen uren dan opnieuw verzinnen. Succes!