home money squareHeb je ook een NEE! gekregen bij de bank toen je aanklopte voor de financiering van een bouwproject? Dan ben je niet de enige. Bouwprojecten zijn zeer moeilijk te financieren op dit moment. Tenminste, door banken. Slim financieren doe je dus met nieuwe partijen!

Nieuwe regels rond bankreserves en uitleningen verplichten banken om hun geld vast te houden. Zowel leningen en hypotheken voor nieuwbouw als bestaande bouw moeten aan steeds meer voorwaarden voldoen. Voorwaarden rond vaste arbeidscontracten van de aanvrager, bijvoorbeeld, en rond minimale verkoopwaarden bij executie van het te realiseren gebouw. Dit probleem leverde boeiende gesprekken en veel gespreksstof op tijdens de gezamenlijke workshop Slim Financieren gegeven door BRIQS en Thomas Verhagen (Dialogues House) op het Reframe Housing congres van 15 april jl. in Eindhoven.

Gelukkig hebben banken meer te bieden dan alleen geld en zijn er andere manieren om beleggingsgelden te ontvangen, maar hoe breng je dat samen? Lees vooral verder want we delen onze ervaringen met slim financieren van bouwprojecten graag met je.

Wat maakt financiering van bouwprojecten complex?

Als we naar bouwprojecten kijken vanuit betrokken partijen, hun relaties, regels en bevoegdheden dan lopen we nu tegen een reeks problemen aan die de financiering complex maakt. Waarom? Omdat er zoveel onzekerheden zijn. En daar houden vooral ook financiers niet van. Voor het overzicht zet ik de knelpunten hier eerst op een rij. Hoe we zaken samen eenvoudiger kunnen maken, lees je verderop.

  • Verwachtingen omtrent de kosten van gebouwen worden stukje bij beetje omgezet in inzet- en resultaatcontracten met de vele leveranciers van advies, controle en uitvoering. Deze contracten vormen de basis voor de financiering. De eindkosten zijn echter vooraf niet helemaal te garanderen. Het gaat om een optelsom tijdens de lange doorlooptijd.
  • Vergunningen kunnen pas worden verleend na afronding van veel voorwerk en daar speelt de lokale ambtelijke organisatie en politiek altijd een rol in. Deze onzekerheden in tijd en geld werken verstorend als het om een financiering vooraf gaat.
  • Versplintering van werken door aannemers, architecten, installateurs etcetera, levert losse onderdelen op die pas bij uitvoering bij elkaar komen en daarna pas de zekerheid bieden dat ze samen de benodigde oplossing geven. Soms zelfs pas jaren na oplevering.
  • Gebouwen leveren pas zekerheid op als vooraf duidelijk is wat de huidige en toekomstige vraag van gebruikers is. Die vraag is vooraf nooit helemaal bekend en verandert doorlopend en steeds sneller. Het is steeds meer een kwestie van uitproberen in de praktijk, zowel voor de belegger als de eindgebruiker zelf.
  • De huidige manier van bouwen is meestal nog verre van flexibel. Aanpassen aan veranderende behoeften van gebruikers is vaak lastig en kostbaar. En de eenvoudige manieren zijn meestal onbekend bij de opdrachtgevers en al helemaal bij het grote publiek.

Wist je dat? Financiering is altijd gebaseerd op drie pijlers

Daarom geven we graag de redenering hierachter in deze drie basispijlers:

  1. De cashflow: het geld dat de aanvrager van de lening verdient met het gebouw, door huur te innen of door andere al lopende activiteiten waarmee hij de financiering kan aflossen;
  2. Het risico van verhuurbaarheid of waardeontwikkeling dat gelopen wordt in de markt. Dit heeft bij gebouwen te maken met de locatie en de inzetbaarheid van het gebouw voor diverse functies;
  3. De zekerheden: de waarde van het gebouw als onderpand. Wanneer de aanvrager de lening niet volledig kan terugbetalen kan de bank het gebouw vermarkten. Dan is het van belang een courant gebouw te hebben waardoor er meer mogelijkheden zijn met dat gebouw.

Behalve in de harde zekerheden zit vertrouwen natuurlijk ook in de zachte, zoals een track-record van de aanvrager en zijn gedrag. Daarom helpt het als de aanvrager en de financier elkaar al heel lang kennen en eerder hebben samengewerkt.

De banken zien nu maar één ‘counterpart’

Er is nog een struikelblok teoverwinnen. Als je kijkt naar bouwprojecten dan erkent de bank maar één ‘counterpart’, in andere woorden de gesprekspartner. De bank praat alleen met de uiteindelijke ontwikkelaar/ eigenaar/ belegger over financiering. De andere betrokkenen bij het project, zoals gebruikers, adviseurs, architecten, aannemers, leveranciers en producenten, zijn hierbij geen partij. Deze partijen hebben wel weer een persoonlijke of bedrijfsrelatie met de bank voor de interne kredietleningen op hun projectdeel. De ontwikkelaar/ eigenaar/ belegger zal deze partijen al tijdens of direct na voltooiing van het project betalen voor hun werkzaamheden en dan gelden alleen eventueel doorlopende garanties.

In de bouw zorgt de vragende partij, de ontwikkelaar/ eigenaar/ belegger, dus voor de (voor)financiering. Dit in tegenstelling tot andere markten waarbij de aanbieder die financiering aanbiedt in combinatie met het product. Denk aan autofinancieringen vanuit de fabrikant of de afbetaling van telefoons via de telefoonrekeningen het jaar erna. Dit is door de AFM (Autoriteit Financiële Markten) namelijk niet toegestaan. Ook het eigendom is in deze markten anders geregeld. Als koper word je eigenaar van de auto of telefoon, tenzij je niet hebt betaald, dan kan dat ongedaan worden gemaakt. De vastgoed eigendomswet zegt dat een gebouw automatisch het eigendom is van de grondeigenaar. Een niet betaalde leverancier/ producent van dat gebouw kan deze grond niet ‘terugnemen’, want die is altijd van de opdrachtgever geweest.

Vier nieuwe rollen voor banken naast geld uitlenen

De nieuwe regels rond bankreserves en uitleningen maken het voor banken steeds lastiger om geld beschikbaar te stellen voor bouwprojecten. De (#1) bank als geldloket is daarmee voor een groot deel stilgevallen. Gelukkig heeft een bank veel meer te bieden dan dat. De enorme kennis, ervaring en netwerken die banken tot nu toe gebruikten om intern te bepalen of ze geld wilden en konden uitlenen is heel waardevol voor andere partijen die wel in bouwprojecten kunnen investeren. Een bank is namelijk ook (#2) expert in het inschatten van risico’s van financieringen en de (#3) spreiding van diezelfde risico’s. Daarnaast zijn banken een (#4) ideaal kennisnetwerk en platform voor informatie en verspreiding van de vraag om leningen van derden. Verder hebben banken een (#5) vertrouwensfunctie die meerwaarde kan bieden aan de verspreiding van allerlei producten, zoals een aanbod van nieuwe woon- of werkruimte, aan derden via de banken als de bank zich daarvoor als ambassadeur opstelt.

Nu banken dus veel minder mankracht in hoeven zetten voor de verstrekking van leningen, hebben zij ruimte om de intern verborgen kwaliteiten aan derden aan te bieden. Dat is een uitgelezenkans om slim financieren van bouwprojecten door derden goed georganiseerd telaten verlopen, niet door de bank maar via de bank!

Bouwprojecten slim financieren kan echt zonder de bank

Er zijn voldoende mensen en organisaties met geld die bereid zijn te investeren in een goed bouwproject. Denk aan ouders die voor hun kinderen met beperking een veilig en zelfstandig thuis willen bouwen. Aan ouderen die niet van plan zijn in een verzorgingshuis te eindigen. Aan verenigingen en lokale organisaties die voor hun doelgroepen een toekomstbestendige (club)accommodatie willen realiseren. Of aan gemeentes als belegger in goede voorzieningen voor hun bewoners.

De bouwsector krijgt in deze opzet de kans om naast een goed product ook de financiering te leveren, net als elders in de economie gebruikelijk is. En omdat de bouwsector zo ook invloed heeft op de eindwaarde en kwaliteit van het onderpand, is de sector nog meer gebaat bij een goede uitvoering. Daarnaast kunnen grotere partijen zoals aannemers, leveranciers, producenten en grondstoffenleveranciers hun vermogen – inclusief bijbehorende brancheverzekeringen – en sectorpensioenfondsen, onderbrengen in een voor hun bekende markt. Zo levert eigen kennis en kapitaal het meeste op, nu ook voor henzelf in rendement op vermogen. Verder kunnen ook gebouwonderdelen nu als onderpand dienen voor producerende partijen. Zij kennen als maker de (rest)waarde en weten die optimaal opnieuw in te zetten.

De oplossing zit in nieuwe combinaties maken

Oplossingen komen zo van drie partijen:

  • Ten eerste een combinatie van de diverse interne bankfuncties;
  • Ten tweede de ontwikkelaar/eigenaar/belegger van eenproject;
  • Ten derde de belanghebbenden die daarin mee willen doen, zowel uit deomgeving van het gebouw als de makers ervan.

Methoden zoals crowdfunding, kredietunies en sociale impact obligaties maken van die drie markten gebruik om geld bij elkaar te brengen. Vaak door bekendheid te geven aan de belangen voor anderen van een gerealiseerd project, denk aan de genoemde ouders, ouderen, instellingen en gemeenten. Het gaat hier meestal om particulier en lokaal geld dat wordt ingezet voor financieel rendement plus het praktische profijt dat de geldverstrekkers er in de toekomst zelf van hebben.

Willen we financiering ook vanuit de toekomstige gebruiker als eigenaar mogelijk maken, dan is het zaak om de inbouw van een gebouw te splitsen van de drager. Dan kan de inbouw zowel financieel, technisch als organisatorisch apart gefinancierd worden, naast het gebouw waarin de inbouw later komt. Bij winkels en horeca is dit al een gangbare constructie. Dat moet ook kunnen voor onderwijs, zorg, kantoren of wonen. In deze opzet is het ook logisch om in de financiering een onderscheid te maken in langere en kortere leningen. Daarmee komt meteen een veel bredere markt van geldverstrekkers beschikbaar.

Welke mogelijkheden zie jij?

Welke kansen zie jij om belanghebbenden te mobiliseren en geld in te zamelen voor een bouwproject dat je zou willen realiseren? Wat zijn daarbij jouw ideeën over hoe je de belanghebbenden het beste kunt overtuigen om hun geld ter beschikking testellen als (tijdelijke) belegging zodat de geldverstrekkers uiteindelijk ook hun eigenbelang dienen? Hoe zie je daarbij de rol van bank als vertrouwenspartner voor derden in de analyse en spreiding van risico’s die leidt tot terugbetaling van het geïnvesteerde geld?

Neem de volgende stap en deel je ervaringen

Wil je een volgende stap maken? Kom naar de GRATIS* Masterclass. Gaan we aan het werk met praktische tools om de acties uit mijn ebook direct te implementeren in jouw organisatorische, fiscale of financiële projecten en organisatie.

Praat mee

Weet jij hoe je op die nieuwe manier gaat bouwen en wat je daarvoor nodig hebt? Wat zijn jouw ervaringen qua slimme financiering van bouwprojecten? Deel het in de reacties hieronder.

Op jouw gezondheid en welzijn,

Remko Zuidema