Waarom verduurzaming van een appartementencomplex tot nu toe kansloos is

Waarom verduurzaming van een appartementencomplex nu kansloos isBen je de gelukkige eigenaar van een van de honderdduizenden appartementen in Nederland? Dan ben je ook automatisch en verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van dat appartementencomplex. Het is de taak van de VvE – mede jouw taak dus – om het gebouw in goede conditie te houden. Beperken van energieverbruik hoort daar zeer zeker ook bij zou je denken. Dat vraagt echter om flinke investeringen en veel kennis van zaken. En daar wringt de schoen enorm. Hoe doorbreek je deze patstelling?

Wat houd verduurzaming van een appartementencomplex nu tegen?

  1. Je betaalt meestal elke maand hetzelfde bedrag aan de VvE. Een bedrag dat meestal bepaald wordt door het aantal vierkante meters van je appartement ten opzichte van de andere woningen. En tegelijk is het energieverbruik per appartement verschillend, namelijk afhankelijk van de plek in het gebouw en jouw persoonlijke behoefte aan warmte, ventilatie, water en licht;
  2. De reserves van een VvE zijn vaak te klein voor de forse investeringen die nodig zijn voor echte energie besparing. Investeringen in duurzame energie en voor aanvullend isolatie onderhoud aan gevel, dak, begane grond vloer;
  3. De VvE heeft formeel geen eigendom en kan dus zelf geen lening afsluiten, vooral omdat een onderpand ontbreekt. Meer daarover in de blog Slim Financieren;
  4. De gemiddelde woningeigenaar heeft ook al geen financiële ruimte meer om nog een lening af te sluiten of een bestaande lening te verhogen. Daarnaast zijn veel kosten – transactiekosten genaamd – gemoeid met hypothecaire leningen;
  5. Daarnaast moet iedereen besluiten mee te doen in deze investering om het voor iedereen in het appartementencomplex te mogen laten doorgaan. Meestal is unanimiteit vereist en dat is lastig te krijgen;
  6. Individuele VvE’s missen – vaak ondanks de kennis van hun belangenvereniging VvE-Belang – de kennis en kunde om een ingewikkeld verduurzamingsproject op te starten, uit te besteden en aan te sturen.

Welke oplossingen stimuleren verduurzaming van een appartementencomplex?

  1. Breng dat deel van het gebouw waarvoor de VvE nu verantwoordelijk is onder in een aparte coöperatie, vereniging, stichting of (besloten of naamloze) vennootschap. De leden dan vertaald in aandeelhouders zijn de échte gebouweigenaren van het casco, net zoals een vastgoedontwikkelaar of belegger. Deze gebouw organisatie kan dan wél een lening afsluiten voor grote investeringen, met het gebouwcasco als haar onderpand;
  2. Maak de koper van het appartement volledig eigenaar van de indeling en de inbouw van het appartement. Geef hem daarover honderd procent zeggenschap en het recht op een hypotheek. Nu is voor elke aanpassing in een appartement ook toestemming nodig van alle bewoners verenigd in de VvE;
  3. Bereken de investeringskosten van de verduurzaming van bijvoorbeeld de gevel per appartement door aan de individuele bewoner/eigenaar aan de hand van de besparing op energiekosten voor dat specifieke appartement. De opbrengsten aan besparingen zijn namelijk vooral afhankelijk van het soort appartement. Denk daarbij aan de verschillen in energieverbruik met een hoek appartement of een direct onder het gebouw dak;
  4. Hoe ga je aanvullend om met hoe het gebruikt wordt? Een vraag die vaak nog moeilijker – want subjectiever – te beantwoorden is. Meestal is het beter dat niet mee te nemen in de verrekening en als verantwoordelijkheid bij de bewoners te laten.

Neem de volgende stap en deel je ervaringen

Wil je een volgende stap maken? Kom naar de GRATIS* Masterclass. Gaan we aan het werk met praktische tools om de acties uit mijn ebook direct te implementeren in jouw organisatorische, fiscale of financiële projecten en organisatie.

Praat mee

Weet jij hoe je op die nieuwe manier gaat bouwen en wat je daarvoor nodig hebt? Waar loop jij met jouw VvE tegenaan? Deel het in de reacties hieronder.

Op jouw gezondheid en welzijn,

Remko Zuidema

, , , , , ,

No comments yet.

Geef een reactie

Stichting Briqs | KvK 54198399 | Algemene Voorwaarden