Weet je waarom de eigenaar van een winkelcentrum de beste huisbaas is? Omdat hij je als gebruiker alle ruimte geeft je zaak naar eigen inzicht in te richten. Daar kunnen woningverhuurders nog heel wat van leren. Het is jammer dat die er nog geen economisch belang bij hebben om huurders die vrijheid te geven. Daar mag ook de overheid met maatregelen in belonen, zodat er geen gemeenschapsgeld meer gaat naar verhuurders als niet hun huurders levenslang kunnen wonen zoals bij hun veranderende behoeften past. Zie jij de mogelijkheden al voor je? Ik deel ze graag met je in dit blog. Lees dan snel verder!
Heb jij een winkelier wel eens horen klagen, omdat zijn verhuurder zich bemoeit met hoe hij zijn winkel moet inrichten? Dat de eigenaar van Hoog Catharijne voor Albert Heijn de schappen maakt en neerzet om te doen vullen? Dat de Blokker en Hunkemöller in de Kalverstraat van hun huisbaas instructies krijgen hoe hun winkelformule er uit moet zien of er in moet passen? Totaal ondenkbaar, natuurlijk! In dat scenario zijn de pandeigenaren eerder de veroorzakers van faillissementen dan mede-slachtoffers.
Greep op de zaak
Voor elke winkel is het cruciaal om op alle onderdelen greep te hebben op de winkelbeleving van de klant door die regelmatig te meten. Hoe je kopers beïnvloedt op hun zeer specifieke en veranderende gedrag is een vak apart. Klanten reageren op en naar aanleiding van de (social) media, hun maatschappelijke situatie en zaken als muziek, geur, kleur en indeling. Elke winkel en horecaondernemer wil en moet zich onderscheiden van de moordende concurrentie en voldoen aan verschuivende behoeften. Kijkend naar de faillissementsgolf in het middensegment valt op dat klanten gaan voor goedkoop of juiste luxe shoppen. Apple doet het bijvoorbeeld waanzinnig goed en pakt 80% van de winst op de telefoonmarkt met de duurste mobiele apparaten. Miele doet het op de huishoudmarkt en Chanel en Paco Rabanne op de parfummarkt.
Hoe anders is het de op woningmarkt? Verhuurders van woningen bieden panden aan met een standaardindeling en standaard sanitair en keuken. Je hebt er als bewoner niet of nauwelijks invloed op. Wil je wat anders dan is verhuizen vaak de logische keuze. Of wil je van huur overstappen op koop, als dat een optie voor je is? Beide is in Nederland niet zo makkelijk.
Schaarste tegen leegstand
Op de Nederlandse woningmarkt creëert de overheid bewust schaarste. Zo geeft ze bouwgrond maar beperkt uit. In het buitengebied geldt een bouwverbod en zijn er beperkingen aan hoogte en oppervlakte. De gedachten achter de gecreëerde schaarste zijn:
- open houden van het buitengebied;
- de hoofdprijs per vierkante meter kunnen vragen aan en krijgen van ontwikkelaars;
- voorkomen van ontsierende leegstand en verloedering. Zijn er veel huizen waar je uit kunt kiezen dan vertrek je naar het volgende wanneer het niet meer bevalt. Als algemeen publiek staan we hier natuurlijk vierkant achter maar als individu niet.
Dit beleid gaat uiteindelijk ten koste van twee zaken: publiek geld en de vrijheid van het individu.
Geldverspilling
Allereerst geeft een dure grondprijs gemeenten alleen gewin op de korte termijn. Zeker in het geval van bouwvergunningen voor kantoorpanden. De politieke reactie op de enorme leegstand in kantoorpanden is typerend voor Nederland. We moeten ingrijpen, zegt de politiek. Dus een probleem gecreëerd door vastgoedeigenaren die zonder inkomsten zitten en de maatschappij met lege gebouwen opzadelen wordt nu opgelost met gemeenschapsgeld. Gemeenten maken grote kosten om de openbare ruimte (straat en stoep) en nutsaansluitingen aan te passen bij kantoren die worden getransformeerd naar woonruimte. Die transformatie kan alleen als ze ook het bestemmingsplan aanpassen. Ook dat gebeurt op kosten van de gemeente. Hier gaat het net als bij de bankencrisis over private winsten en publiek verlies. Totaal onacceptabel natuurlijk!
Nieuwe vrijheid
Het schaarstebeleid heeft nog een ander nadeel. Dit beleid beperkt gebruikers van woningen namelijk enorm in hun keuzevrijheid. Ook omdat de Nederlandse woningen relatief duur zijn vergeleken met de landen om ons heen. Ik wil graag een nieuw soort keuzevrijheid introduceren waar de gebruiker, de woningeigenaar én het maatschappelijk belang alle drie mee gediend zijn. Door de beperkte bouw van nieuwe woningen is de vrijheid om te kiezen in welk gebied en gebouw je wilt wonen er vaak niet. Daarom pleit ik ervoor iedereen de vrijheid te geven zijn inbouw volledig zelf te bepalen en (laten) maken. Dan creëer je in het gebouw waar je woont je ideale woon- en werkplek en hoef je niet te verhuizen zodra je behoeften veranderen. Je woning beweegt met je mee doordat je dat zelf bepaalt. Zo kan er concurrentie ontstaan in kwaliteit en prijs in het aanbod voor bewoners.
Nu is keuzes bieden wat mij betreft de core business van de grootste huizenbezitters van Nederland: de woningcorporaties. De helft van de woningvoorraad bestaat uit huurhuizen en de corporaties verhuren daar 75% van. Daar ligt voor hen dus een verantwoordelijkheid. Alleen is het nu zo dat een corporatie niet meer verdient als zij goed is voor haar bewoners door hen de vrijheid te geven om hun eigen inbouw te creëren. Sterker nog, zij moet nu veel eigen middelen en medewerkers inzetten om zo’n aanbod te organiseren. Hoe kan dat veranderen?
De oplossing
BRIQS pleit voor een eenvoudige en eenduidige oplossing op weg naar meer vrijheid voor gebruikers: realiseer een gebouw in twee stappen, zowel bouwtechnisch als wat betreft vergunningen. Maak eerst het basisgebouw met constructie gevel en dak. Wanneer dit basisgebouw officieel is gekeurd en opgeleverd kun je het verkopen of verhuren, als geheel of in delen. Daarna ga je als bewoner zelf aan de slag met de indeling en inbouw waarvoor gespecialiseerde leveranciers hun eigen directe consumenten-garanties afgeven.
Voldoet de inbouw niet meer aan je woonwensen, dan hoef je dus niet te verhuizen maar pas je de inbouw aan. Dat is meteen het moment waarop je als eigenaar het basisgebouw opnieuw kunt controleren en waar nodig aanpassen aan nieuwe bouweisen, maatregelen voor energiebesparing of richtlijnen voor aardbevingsbestendig bouwen zoals nu in Groningen hard nodig is. Verder blijf je van het basisgebouw af, tenzij je een flinke vergroting van je woning wilt. Dat de constructie niet meer wordt aangetast is ook van belang voor de controlerende overheid, want de veiligheid van het gebouw is gegarandeerd.
We kunnen dus veel meer vrijheid en zelfstandigheid creëren voor bewoners door woningen op te delen in basisgebouw en inbouw. Daarmee voorkomen we in ons dichtbevolkte land meteen de zo gevreesde leegstand en verloedering. Eigenaren van winkelcentra laten hun ondernemende huurders al vrij in hun inbouw. Voor woningbouwcorporaties is er kennelijk (nog) geen economische reden om dat te doen. Is het dan aan de overheid en de politiek om de splitsing van basisgebouw en inbouw als uitgangspunt vast te leggen? Japan en Zuid-Korea gingen ons voor. De voordelen zijn overduidelijk.
Neem de volgende stap en deel je ervaringen
Wil je een volgende stap maken? Kom naar de GRATIS* Masterclass. Gaan we aan het werk met praktische tools om de acties uit mijn ebook direct te implementeren in jouw organisatorische, fiscale of financiële projecten en organisatie.
Praat mee
Weet jij hoe je op die nieuwe manier gaat bouwen en wat je daarvoor nodig hebt? Wordt het de verhuurder of de overheid die de vrijheid voor gebruikers vergroot of verkleint? Deel het in de reacties hieronder.
Op jouw gezondheid en welzijn.
Remko Zuidema
