Stel je gaat erop uit om een nieuwe auto te kopen. Je kent je budget en weet welk merk je graag wilt. Je hebt wel een voorkeur voor een type en accessoires, maar je wilt ook gewoon even kijken wat het aanbod is. Goed voorbereid ga je op pad en na een aantal bezoeken aan dealers heb je je ideale auto gevonden. Maar eenmaal aan tafel zegt de verkoper doodleuk: “U moet wel zelf het productieproces in de gaten houden, anders krijgt u geen garantie op de auto of moeten we een extra bijdrage vragen.” Totaal onacceptabel, natuurlijk! En niet reëel. Maar zo werkt het in Nederland wél als je een huis laat bouwen. Hoe het Nederlandse bouwrecht de zaken op z’n kop zet.

Meer invloed voor jou

Ik wil dat jij als bouwconsument meer invloed krijgt op de kwaliteit van het eindresultaat. Daarvoor moet je momenteel nog de taal van de bouwwereld leren spreken en de bouw niet jouw taal. De overheid heeft daarbij vooralsnog meer interesse in het voorschrijven van de inbouw dan de drager lijkt het; daarover meer in onze inleiding. Ondertussen werk ik eraan dat de bouwwereld zich aan jouw wensen en behoeften aanpast. Maar daar heb ik nog even tijd voor nodig, want daar zijn veel partijen bij betrokken en die hebben zo hun eigen belangen… Ik leg je nu graag uit hoe het bouwrecht op dit moment werkt en wat de consequenties voor jou zijn. Doe er je voordeel mee en bel/mail me als je hulp daarbij nodig hebt. Daar gaan we.

Twee maal recht is krom

Wil je een huis bouwen, dan heb je met twee werelden te maken. Die van het Nederlands bouwrecht (met als uitgangspunt caveat emptor = koper, pas op!) en die van het Europees recht (met als uitgangspunt caveat venditor = verkoper, pas op!). Het Europees recht beschermt jou als consument en stelt eisen aan leveranciers van grondstoffen, materialen en bouwproducten. Dat klinkt logisch, zeker als je ervan uitgaat dat je als consument natuurlijk geen verstand hebt van bouwen en alles wat daarvoor nodig is. Maar voor de vastgoed jongens en meisjes zoals financiers, projectontwikkelaars, makelaars en beheerders geldt de Nederlandse wet. Net zoals overigens voor de partijen die gebouwen ontwerpen en maken, zoals de architect, constructeur, andere adviseurs, installateur, (onder)aannemers en opzichters! Hoe werkt die NL wet dan anders?

Recept voor gedonder

Het Europees consumentenrecht zegt dat je als koper moet krijgen wat je bestelt, impliciet EN expliciet. Het Europees recht zegt ook dat de producent van bouwproducten kwaliteit moet leveren dat aan die verwachtingen voldoet. En dat toekomstige problemen voor de klant die verwacht hadden mogen worden daar qua verantwoordelijkheid nog bij komen. Dat heet samen de producentenverantwoordelijkheid en het voorzorgsbeginsel uit het EU recht.

Wordt de producent aansprakelijk gesteld voor een gebrek, dan moet hij zijn eigen onschuld en de schuld van de gebruiker bewijzen. Maar volgens de Nederlandse wet is een aanbieder aan de klant in de bouw – bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of een aannemer – alleen aansprakelijk voor het realiseren van wensen en opdrachten van de gebruiker als die heel nadrukkelijk zijn verwoord. Wil je dus krijgen wat je hebt besteld, dan moet je je wensen heel duidelijk en tot in detail aantoonbaar kenbaar hebben gemaakt.

Verantwoordelijkheid

Jouw verantwoordelijkheid voor wat je vraagt, is in Nederland dus groter dan de verantwoordelijkheid van de aanbieder om jouw vraag goed te interpreteren, te realiseren en te garanderen.

En na het klaar zijn van de bouw – de oplevering – van je woning kun je de aannemer alleen nog aanspreken op verborgen gebreken. Tenminste… als je voldoende toezicht hebt (laten) gehouden. Zo zijn we weer terug bij de uitspraak van de autoverkoper. Want alles wat zichtbaar is geweest tijdens het bouwen had voor de klant aanleiding moeten zijn eventuele opmerkingen te maken ter verbetering. Tel daarbij op dat je het bouwterrein vaak niet op mag totdat de bouw klaar is, en je hebt een perfect recept voor gedonder. Daarom is het heel belangrijk dat je je eisen goed leert verwoorden zolang de NL wet nog niet is aangepast. Laten we elkaar daarbij helpen.

Voorbeeld van verschil in bouwrecht en bouwinzicht

Een kennis van me kocht een huis van bijna twaalf jaar oud. Er zat vocht tussen de dubbele beglazing van de dure verdiepinghoge ramen. Volgens de vorige eigenaar was dat altijd al zo geweest. Er was niets aan te doen. Dus belde mijn kennis de aannemer die het huis heeft gebouwd. “Uh, ja sorry hoor, maar dat is niet ónze verantwoordelijkheid.” Dat vond de projectontwikkelaar ook. Documentatie was er niet. Maar in de ruimte tussen de ruiten vond mijn kennis de naam van de glasleverancier. Het telefoonnummer vond hij op internet. En wat bleek? Er zat twaalf jaar garantie op het glas. Het was februari en in maart verliep de garantie.

De glasleverancier was niet blij met het telefoontje en de nette claimbrief die daarop volgde. Niemand had ooit eerder aanspraak gemaakt op de garantie, terwijl meer huizen in de buurt hetzelfde probleem hadden (gehad). Na de weigering van de aannemer en de projectontwikkelaar er iets aan te doen – tenzij tegen betaling! – hadden de buurtgenoten het zo gelaten. Of ze hadden de ramen toch maar op eigen kosten laten repareren. Mijn kennis haalde zijn recht bij de leverancier, doordat die gebonden is aan Europees recht. Dat scheelde een lieve duit. De leverancier heeft het lekke raam vervangen, gratis binnen de garantie. Ook al was er mogelijk sprake van foute montage door de aannemer, want dat is dan te bewijzen door de leverancier.

Nog een voorbeeld uit het boekje

Een ander voorbeeld hoorde ik van een ambtenaar werkend op een toen net verbouwd ministerie in Den Haag. Het rijk als opdrachtgever – toen nog net de rijksgebouwendienst geheten – had last van een kort na de bouw kapot gegane ruit in de gevel. Dat had 2 jaar discussie gekost om de ruit te doen vervangen, want de aannemer zag dat niet als haar verantwoordelijkheid op basis van garantie te doen. Helaas heeft de aannemer daar nu nog het recht aan zijn zijde, immers na oplevering is het de opdrachtgever die alle verdere verantwoordelijkheden overneemt, tenzij het bij oplevering afgesproken nakomende werkzaamheden betreft.

Had de opdrachtgever de aannemer overgeslagen en direct de leverancier / producent aansprakelijk gesteld was het veel eerder opgelost weest! Dan had de aannemer volgens het huidige recht zelfs de kans gekregen dit op kosten van de leverancier / producent te repareren! En meestal wordt het venster daadwerkelijk door de personeel van de aannemers geplaatst. Overigens hoor ik niet-bevestigde verhalen van aannemers die de klant laten betalen voor het oplossen van een dergelijk product probleem, bij de verzekering de schade declareren en bij de leverancier / producent korting bedingen voor een schade. Maar ik mag hopen dat dat niet waar is!

Neem de volgende stap en deel je ervaringen

Wil je een volgende stap maken? Kom naar de GRATIS* Masterclass. Gaan we aan het werk met praktische tools om de acties uit mijn ebook direct te implementeren in jouw organisatorische, fiscale of financiële projecten en organisatie.

Praat mee

Weet jij hoe je op die nieuwe manier gaat bouwen en wat je daarvoor nodig hebt? Of zit het bouwrecht je juist in de weg? Deel het in de reacties hieronder.

Op jouw gezondheid en welzijn,

Remko Zuidema

[remko_auteur]

This post is also available in: English