Een duurzaam businessmodel: dat moet elke belegger als muziek in de oren klinken. Maar wat is de praktijk? Dat je als belegger gruwt van de steeds veranderende wensen van de gebruikers van je gebouwen! Je kostbare investering blijkt binnen tien tot twintig jaar niet of nauwelijks meer te verkopen of te verhuren zonder forse verbouwing. Leegstand en sloop leiden onherroepelijk tot rendements- en kapitaalverlies. Wat doen we nu eigenlijk verkeerd en hoe kan het anders? Ik onderzocht de feiten en ontdekte een sterke verbinding tussen economische, sociale en ecologische duurzaamheid.
De feiten
- Behoeften en wensen van eigenaren/ beleggers aan de ene kant en van gebruikers aan de andere kant komen zelden overeen. En dus lijkt een duurzaam businessmodel nauwelijks haalbaar: de eigenaar wil een rendabele investering, de gebruiker een thuisbasis voor prettig wonen en/of werken;
- De wensen en behoeften van gebruikers veranderen in de loop van de jaren steeds weer en ook steeds sneller. Dat geldt soms voor het uiterlijk van een gebouw, maar altijd voor de installaties en de inbouw;
- Verschillende onderdelen van een gebouw hebben een verschillende levensduur. Een badkamer of keuken gaat veel minder lang mee dan de draagstructuur en de gevel;
- We bouwen veelal alsof er niets verandert en alles even lang meegaat, achteraf blijkt niets minder waar.
De gevolgen: geen duurzaam businessmodel
- Ontevreden gebruikers die een gebouw uitwonen en dan vertrekken;
- Leegstand en sloop van panden waar niemand meer behoefte aan heeft, dus ontevreden investeerders met een onrendabel en niet-duurzaam businessmodel;
- Ontevreden omwonenden en maatschappelijke overlast door leegstand en verpaupering;
- Verlies van kostbare grondstoffen. Beton vermalen terwijl het nog jaren mee kan, is niet duurzaam. Zeker niet als je installaties met kostbare materialen mee vergruizelt, omdat ze tijdens de bouw in het beton gestort zijn.
Naar een duurzaam businessmodel: de oplossingen
- Ga bij ieder gebouw uit van de verschillen in belang tussen beleggers en gebruikers. Haal ze uit elkaar en respecteer ze. Dat leidt tot een sociaal duurzaam businessmodel;
- Investeer als eigenaar niet langer in inbouw maar juist vooral in het casco. Je gebouw is dan veel flexibeler en daardoor langer bruikbaar. Dat biedt je een economisch duurzaam businessmodel;
- Laat de gebruiker naar eigen inzicht en behoefte zorgen voor de indeling van de binnenruimten, de installaties en de afbouw. De bouw en financiering regelt hij zelf. Dat is sociaal duurzaam bouwen voor de gebruiker, en economisch zeer duurzaam bouwen voor de belegger;
- Houdt rekening met de natuurlijke levensduur van producten en gebouwonderdelen, zodat het niet voortijdig wordt afgedankt. Dat levert een ecologisch duurzaam businessmodel op;
- Vervolgens kunnen we er nog voor zorgen dat grondstoffen teruggaan naar de grondstofleverancier of de natuur. Dan is de ecologische én economische winst nog groter. Ik vind het een taak van de overheid om daarvoor een volgsysteem te laten opzetten. Maar dat is een hoofdstuk apart.
Naar een duurzaam businessmodel: de bewijzen
In Nederland en elders in de wereld zijn er tal van voorbeelden die illustreren dat het heel goed werkt om de belangen van beleggers en gebruikers in het gebouw te splitsen. Het is al jarenlang normaal gebruik voor winkeliers, horeca en andere retailers. De huurder/ gebruiker krijgt een kale ruimte met nutsaansluitingen. De huurder zorgt geheel naar eigen inzicht, kosten en risico voor de invulling ervan. En wordt de huur opgezegd, dan is de ruimte door een nieuwe huurder of eigenaar snel van een andere invulling of bestemming te voorzien. Of je verkoopt de inbouw ook door aan de nieuwe gebruiker.
In Japan is er al in 2009 een wet in werking getreden die deze splitsing tussen drager en inbouw voor woningen en appartementen fiscaal beloont. Beleggers wordt dus niets verplicht, maar ze worden verleid. De maatregelen waren in eerste instantie gericht op eengezinswoningen, in rijtjes of twee-onder-een-kap, maar het winstmodel blijkt ook zeer gunstig bij appartementengebouwen. Het nieuwe model is qua investeringssom al gelijkwaardig sinds 2011. Dus waar wachten we nog op? Er is werk aan de winkel in Nederland!
Neem de volgende stap en deel je ervaringen
Wil je een volgende stap maken? Kom naar de GRATIS* Masterclass. Gaan we aan het werk met praktische tools om de acties uit mijn ebook direct te implementeren in jouw organisatorische, fiscale of financiële projecten en organisatie.
Praat mee
Weet jij hoe je op die nieuwe manier gaat bouwen en wat je daarvoor nodig hebt?Welke ideeën en voorbeelden heb jij? Deel het in de reacties hieronder.
Op jouw gezondheid en welzijn,
Remko Zuidema
[remko_auteur]
This post is also available in: English
