Droom jij wel eens van een eigen bouwkavel midden in de stad waarop je een woning kunt bouwen precies zoals jij wilt? Dan biedt gestapeld bouwen nieuwe kansen. Via een ideeënwedstrijd zocht en vond de gemeente Den Haag verschillende vernieuwende, creatieve en uitvoerbare concepten voor een gestapelde vorm van kleinschalig particulier opdrachtgeverschap.
De inzending Licht, lucht, ruimte, vrijheid van STUDIOHECHT in samenwerking met ABT b.v. won met twee andere inzendingen de gedeelde eerste prijs. Wil jij weten waar de kansen en uitdagingen liggen voor bouwen op elkaar? Lees dan vooral verder.
Zelfstandig gestapeld bouwen
Kleinschalig particulier opdrachtgeverschap heeft zich in de horizontale bouw al bewezen. De vervolgvraag (van de gemeente Den Haag) was: “Kunnen we met deze vorm van zelfbouw ook de hoogte in?” Vierkante meters grond zijn immers schaars en kostbaar. Het antwoord is een volmondig JA! Bouwtechnisch is het geen enkel probleem, zoals je hieronder kunt lezen en op YouTube kunt zien. Financieel en juridisch zijn de uitdagingen groter, zeker wanneer het gebouw niet in één keer wordt neergezet maar organisch moet kunnen groeien. Oplossingen gebaseerd op de duurzame filosofie van Open Bouwen vanuit BRIQS bieden hier bijzondere kansen.
Gestapeld bouwen; hoe ziet dat eruit?
Ons winnende concept, Licht Lucht Ruimte Vrijheid, is een letterlijke vertaling van het stapelen van vrije kavels. Het ontwerp voorziet in een kern met daaromheen verschillende woontorens. Deze woontorens bestaan uit op elkaar gestapelde kavels. Toekomstige bewoners kunnen aan zowel de kavels als de woningen op deze kavels een eigen invulling geven. Maximale vrijheid door verschillende keuzes, dus!
De kern zorgt voor de stabiliteit van de torens en regelt alle verticale ontsluitingen. Dankzij de opbouw van kernen met daaromheen gestapelde kavels past het concept in iedere locatie. Je kunt (gestapelde) kavels toevoegen of weglaten navenant de ruimte die beschikbaar is. De horizontale afstand tussen de kavels garanderen licht en lucht.
Haalbaarheidsstudies laten zien dat de bijzondere verschijningsvorm en daarmee de mogelijkheid voor toekomstige kavelkopers om hun kavel ook naar eigen inzicht in te vullen, zowel bouwtechnisch, financieel als juridisch haalbaar is binnen bestaande kaders, tenminste wanneer het gebouw in één keer gerealiseerd wordt. Daar zit nog een pijnlijke angel, want volgens de richtlijnen in de wedstrijd van de gemeente Den Haag moet het concept juist kunnen groeien in de tijd.
Struikelblokken in gestapeld bouwen
De gemeente Den Haag vraagt om een concept dat verschillende kleinschalige particuliere opdrachtgevers door de jaren heen de kans geeft gefaseerd te bouwen aan een organisch groeiend geheel. Bouwtechnisch is ook dat prima te doen. Financieel en juridisch bekeken geeft het nieuwe uitdagingen:
1. De groei in de tijd zorgt ervoor dat de eerste kopers financieel een grotere investering moeten doen dan nodig is voor de financiering van alleen hun eigen woning en hun deel van de kern. Op die kern rusten later ook de andere woningen, dus de zwaartekracht en de nutsvoorzieningen moeten meteen in alles worden meegewogen. Dit probleem kan eventueel worden opgelost met een externe belegger, zoals de gemeente. Bij een horizontale ontwikkeling neemt de overheid namelijk ook de kosten voor de hele straat en nutsvoorzieningen voor haar rekening, ook al worden de woningen in een eigen tempo gerealiseerd. In dit gestapelde geval neemt de toekomstige bewoner wat ons betreft alleen een kavel en huurt een deel van de kern van de belegger of is zelf één van de beleggers.
2. Bij iedere nieuwe kavel die aan het gebouw wordt toegevoegd verandert de splitsingstekening die omschrijft hoe de grenzen van de verschillende eigendommen precies lopen in het gebouw. Dit omdat het aantal omschreven appartementsrechten wijzigt. Om die reden zou iedere kavelbezitter telkens opnieuw een nieuwe hypotheek moeten afsluiten omdat de splitsingstekening daar een vast onderdeel van is. Op die rompslomp en kosten zit natuurlijk niemand te wachten. Als de bank al opnieuw een hypotheek wil verstrekken aan de eerdere kopers met gewijzigde persoonlijke of marktomstandigheden.
Splitsing basis gebouw en inbouw geeft maximale vrijheid
Hoe lossen we dit op en geven we de kopers ook juridisch maximale vrijheid? Want dat is wat we willen, maximale vrijheid voor de koper om zijn/haar eigen woning te realiseren op het moment dat het hem/haar het beste past. BRIQS heeft me duidelijk gemaakt dat de financiële en juridische splitsing van de drager en een inbouwpakket de beste mogelijkheden biedt, zowel voor de bewoner/gebruiker als de belegger. Deze splitsing biedt toekomstige bewoners verschillende opties als het gaat om huur, koop en meerdere tussenvormen daarvan. Hoe dat precies in zijn werk gaat, deelt BRIQS-oprichter Remko Zuidema graag in zijn blog over gestapeld bouwen.
Welke mogelijkheden zie jij voor gestapeld bouwen?
We willen graag voor veel nieuwe bewoners in de stad gebouwen realiseren en zijn daarom benieuwd naar de mogelijkheden voor gestapelde bouw in een organisch groeiend gebouw. We gaan samen werken aan maximale keuzevrijheid voor gebruikers in de rol van kleinschalige particuliere opdrachtgever in gestapeld bouwen.
Neem de volgende stap en deel je ervaringen
Wil je een volgende stap maken? Kom naar de GRATIS* Masterclass. Gaan we aan het werk met praktische tools om de acties uit mijn ebook direct te implementeren in jouw organisatorische, fiscale of financiële projecten en organisatie.
Praat mee
Weet jij hoe je op die nieuwe manier gaat bouwen en wat je daarvoor nodig hebt? Wat zijn jouw ervaringen in nieuwe bouwvormen? Deel het in de reacties hieronder.
Jacobien Hofstede
STUDIOHECHT en in samenwerking met ABT
jacobien@hofstede-architect.nl
[guestblog_jacobien]
This post is also available in: English
