Van leeg kantoor naar mooi wonen. Hoe pak je dat aan?

Heb je al eens gedacht aan wonen in een leegstaand kantoorpand? Mogelijkheden genoeg want Nederland kent de hoogste kantoorleegstand van Europa, zo’n 8,2 miljoen vierkante meter. Officieel dan, want de onofficiële cijfers verdubbelen dat nog eens, want veel kantoren zijn wel via lange termijn contracten verhuurd, maar (deels) niet meer in gebruik bij die huurders. Beleggers, ontwikkelaars en gemeenten hebben zichzelf flink in de vingers gesneden door te bouwen voor een vraag die er niet is. Dus transformeren we steeds meer leegstaande kantoren naar woonruimte. Maar daar gaat veel fout naar echt duurzaam transformeren. Want dat lukt alleen wanneer jij als gebruiker alle vrijheid en verantwoordelijkheid krijgt om je eigen inbouw mee te regelen. Japan loopt hierin voorop en geeft het goede voorbeeld. Heb je zin om de mogelijkheden met ons te onderzoeken? We zien namelijk mooie en makkelijk te verzilveren kansen.

Persoonlijk doel

Wat iemand aan woon- en werkruimte, warmte, licht en lucht nodig heeft om prettig en gezond te leven, is hoogstpersoonlijk. En deze behoeften veranderen ook met de tijd. Daar wil je je thuis of werkplek op kunnen aanpassen! Dat kan het beste als de inbouw (je keuken, sanitair en installaties) los staat van de drager (de betonnen fundering, het skelet en de gevel). En met los bedoel ik dus niet fysiek met elkaar verweven en los van elkaar te veranderen. Het leuke is natuurlijk dat de drager er meestal al geheel is in het bestaande gebouw, alleen de inbouw hoeven we toe te voegen of te vervangen! In een kantoor is niets dus onlosmakelijk met elkaar vermengd geraakt en zijn de installaties niet in het beton gestort. Alleen met deze scheiding van drager en inbouw komen we eindelijk toe aan duurzaam transformeren en bouwen. Nu de onderdelen los en vervangbaar zijn als hun levensduur erop zit, gaan we van gebruiken en weggooien naar hergebruik en winnen we kostbare grondstoffen terug.

Wat houdt ons tegen?

Wat ons nu bijvoorbeeld tegenhoudt om zo te werken is de Nederlandse wet- en regelgeving die bepaalt dat jij als huurder niet zomaar eigenaar kunt zijn van een inbouw. Als huurder van een woning of kantoor moet je het doen met de indeling en inrichting die de eigenaar van het gebouw je levert. Aanpassen aan eigen wensen en behoeften mag meestal niet. En mag het wel, dan word je vaak verplicht om alles in de originele staat te herstellen als je vertrekt. Een situatie die zorgt voor veel ongelukkige huurders.

Maar ook de eigenaar en/of verhuurder is niet gelukkig. De wet wijst hem aan als eigenaar van alles wat volgens de traditionele termen aard- en nagelvast zit. Dat maakt hem verantwoordelijk voor de keuken, het sanitair en de installaties. Net als het gebouw, en vaak ook de grond eronder, is de inbouw automatisch zijn juridisch eigendom. Terwijl hij toch echt liever investeert in zaken die lang meegaan en juist niet veranderen, zoals de fundering, de vloeren, de gevel, het dak en een goede aansluiting van het gebouw op gas, water en elektra.

Gebruiker aan het roer heeft alleen maar voordelen

De oplossing begint dus bij de scheiding van drager en inbouw. Maak de belegger alleen verantwoordelijk voor de drager zodat het aantrekkelijker wordt om langetermijninvesteringen te doen en zodat hij zich kan terugtrekken uit het risicovolle en persoonlijkere inbouw gebied. Geef de gebruiker de volledige bevoegdheid en zeggenschap over de inbouw zodat hij kan leven en werken zoals het hem past. Behalve dat we dan echt duurzaam kunnen transformeren en bouwen heeft de scheiding nog een aantal bijzondere voordelen.

1. De scheiding geeft juridisch en belastingtechnisch nieuwe, aantrekkelijke mogelijkheden. Zo kan jij als gebruiker voor de inbouw een hypotheek afsluiten. Nu krijg je daarvoor alleen een gewone persoonlijke lening.
2. Er komen nieuwe aanbieders op de markt. Producenten die jou rechtstreeks een complete inbouw naar keuze kunnen leveren. Die inbouw kun je kopen maar mogelijk ook leasen voor een leuk bedrag per maand. En na afloop van jouw woon- of werkperiode kun je het laten meeverhuizen naar je nieuwe stek. Zo betaal je voor het gebruik in plaats van voor het bezit. Ter vergelijking: waarom zou je een lamp kopen als je alleen behoefte hebt aan licht?

Japan beloont de scheiding

De beschreven voordelen worden in Japan al gehaald. In 2008 werd een wet ingevoerd die in 2009 van kracht werd waarin alleen bij volledig gescheiden drager en inbouw de gebruiker fiscale voordelen heeft. Zo zijn inmiddels ruim 400.000 woningen zo gerealiseerd, na 2011 vooral ook veel in gestapelde bouw. De te garanderen leeftijd van de drager is nationaal op maar liefst 200 jaar gezet. Inmiddels zijn de nieuwbouwprojecten goedkoper in investering en geven ze minder risico voor de ontwikkelaar EN de bewoner. Want zowel bij nieuwe gebouw ontwikkeling als bij bestaande bouw zijn de eerste tot de laatste woning inbouw in dat gebouw voor honderd procent individueel maatwerk. Dus geen risico vooral door de belegger of ontwikkelaar, maar door bewoners naar eigen wensen en voor eigen risico ingebouwd.

Oplossingen zijn in zicht

De beschreven oplossingen zijn, juridisch gezien, nu nog ingewikkeld gevonden en te weinig toegepast. Dat kan en moet allemaal veel simpeler. We maken ons hard voor jouw belangen als gebruiker van gebouwen. Onder andere door:

1. de mogelijkheden in de huidige wet- en regelgeving te benutten;
2. te onderzoeken welke nieuwe juridische en financiële mogelijkheden aanvullend nodig zijn;
3. door jou de weg te wijzen in de bouwwereld die nu alles behalve klantgericht werkt.

Neem de volgende stap en deel je ervaringen

Wil je een volgende stap maken? Kom naar de GRATIS* Masterclass. Gaan we aan het werk met praktische tools om de acties uit mijn ebook direct te implementeren in jouw organisatorische, fiscale of financiële projecten en organisatie.

Praat mee

Weet jij hoe je op die nieuwe manier gaat bouwen en wat je daarvoor nodig hebt? Wat zijn jouw ervaringen in de bouwwereld als je kijkt naar invloed en bevoegdheden? Welke ervaringen heb jij met de transformatie van kantoren naar wonen? Deel ze hier zodat we van elkaars kennis en ervaringen kunnen leren. Deel het in de reacties hieronder.

Op jouw gezondheid en welzijn,

Remko Zuidema

[remko_auteur]

This post is also available in: English